“아버지가 저한테 집을 싸게 넘겨주셨어요. 그런데 세금이…?”
“아들이 돈이 부족해서 싸게 주고 싶은데,
증여세 안 나오게 할 수 없을까요?”
안녕하세요. 부동산 전문 세무사,
이지훈 세무사입니다.
이런 고민, 정말 많습니다.
오늘은 가족 간에 부동산을 싸게 넘길 때,
증여세와 양도세가 어떻게 적용되는지,
1세대 1주택 비과세일 때는 어떻게 되는지
친절하게 설명드릴게요.
| 저가양수도란?
정상적인 시세보다 싸게 파는 거래를 말해요.
특히 가족처럼 특수관계인끼리 싸게 거래할 경우,
국세청은 “그거 그냥 증여 아니야?” 하고
보는 거예요.
| 증여세 vs 양도세, 기준이 다릅니다!
(1) 증여세
1) 언제 과세되나요?
→ 싸게 판 금액이 시가의 30% 또는 3억 원 중
작은 금액보다 크면 과세돼요.
💡 예: 시가가 9억인 집을 5억에 팔면?
9억 – 5억 = 4억 → 시가의 30% = 2.7억, 3억 중 더 작은 값은 2.7억
4억 > 2.7억 → 증여세 과세 대상!
2) 어떻게 계산하나요?
싸게 판 금액에서 기준금액(시가의 30% 또는 3억 중 작은 금액)을 빼고 남은 금액에 대해 과세돼요.
💡 시가 평가 방법
통상적으로 상속,증여세법에 따라
매매사례가,감정가액,기준시가
등을 종합적으로 고려해 판단합니다.
(2) 양도소득세
1) 언제 과세되나요?
싸게 판 금액이 시가의 5% 또는 3억 원 중 작은 금액보다 크면 양도한 금액을 실제 받은 금액이 아니라 시가로 간주해서 양도세를 계산해요!
쉽게 말하면?
“너 실제로 8억 받았지만, 시가가 11억이면
11억 받은 걸로 세금 내!”
요약 비교
| 항목 | 증여세 | 양도세 |
|---|---|---|
| 기준 | 시가의 30% 또는 3억 | 시가의 5% 또는 3억 |
| 계산 방식 | 싸게 판 금액 – 기준금액 → 과세가액 | 양도가액을 시가로 간주 |
| 특수관계인 거래일 때 적용 | O | O |
💡 팁 하나!
시가가 10억 초과면 → 3억 싸게 팔면, 증여세 없음
시가가 10억 미만이면 → 시가의 30% 이상 싸게 팔면, 증여세 없음
| 1세대 1주택이면?
저가양도해도 세금 거의 안 나와요!
예를 들어볼게요
예시 1: 아버지가 아들에게 저가양도
시가: 12억
취득가액: 4억
보증금: 8억
아들 자금: 1억
▶ 총 필요 자금 = 12억 – 8억 = 4억
▶ 실제 가진 자금은 1억뿐이니,
3억 저가양도해서 9억에 거래
그럼 어떻게 될까요?
- 시가가 10억 초과이므로 증여세 없음
- 아버지는 양도가액을 12억으로 보고 양도세 계산하지만, 1세대 1주택 비과세 적용 → 양도세 없음
💡 팁: 국세청에서 소명 요청 오면?
당당하게 소명하면 끝!
더 싸게 샀어도 증여세만 조금 내면 OK
예시 2: 아버지가 아들과 며느리에게 각각 저가양도
시가: 20억
취득가액: 9억
보증금: 10억
아들과 며느리 자금: 각 2억 (총 4억)
▶ 각자에게 7억에 저가양도
(시가 10억 – 3억 할인)
결과는?
- 시가 10억 초과 → 3억 할인까지는 증여세 없음
- 아버지는 시가 기준으로 양도세 계산 하지만 1세대 1주택 비과세면 양도세도 없음! (해당 주택은 고가주택이므로 고가주택에 대한 양도세만 내면 됨)
이런 경우, 반드시 세무사와 상담하세요!
- 시가가 애매할 때
- 보증금과 실제 자금 차이가 클 때
- 특수관계인 아닌 제3자와의 거래도 포함될 수 있을 때
- 공동명의로 사는 경우, 자금 출처가 다를 때
싸게 팔았다고 무조건 증여세가 나오는 건 아닙니다!
저가양수도는 기준만 정확히 이해하면,
증여세도 피하고, 양도세도 줄이고,
자녀에게 자산 이전까지 가능한 멋진 전략이에요!
✔️ 시가 기준 체크
✔️ 10억 초과 여부 확인
✔️ 보증금·실자금·명의까지 꼼꼼히 점검
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E.o.D