“아버지가 저한테 집을 싸게 넘겨주셨어요. 그런데 세금이…?”
“아들이 돈이 부족해서 싸게 주고 싶은데,
증여세 안 나오게 할 수 없을까요?”
안녕하세요. 부동산 전문 세무사,
이지훈 세무사입니다.
이런 고민, 정말 많습니다.
오늘은 가족 간에 부동산을 싸게 넘길 때,
증여세와 양도세가 어떻게 적용되는지,
1세대 1주택 비과세일 때는 어떻게 되는지
친절하게 설명드릴게요.
정상적인 시세보다 싸게 파는 거래를 말해요.
특히 가족처럼 특수관계인끼리 싸게 거래할 경우,
국세청은 “그거 그냥 증여 아니야?” 하고
보는 거예요.
1) 언제 과세되나요?
→ 싸게 판 금액이 시가의 30% 또는 3억 원 중
작은 금액보다 크면 과세돼요.
💡 예: 시가가 9억인 집을 5억에 팔면?
9억 – 5억 = 4억 → 시가의 30% = 2.7억, 3억 중 더 작은 값은 2.7억
4억 > 2.7억 → 증여세 과세 대상!
2) 어떻게 계산하나요?
싸게 판 금액에서 기준금액(시가의 30% 또는 3억 중 작은 금액)을 빼고 남은 금액에 대해 과세돼요.
💡 시가 평가 방법
통상적으로 상속,증여세법에 따라
매매사례가,감정가액,기준시가
등을 종합적으로 고려해 판단합니다.
1) 언제 과세되나요?
싸게 판 금액이 시가의 5% 또는 3억 원 중 작은 금액보다 크면 양도한 금액을 실제 받은 금액이 아니라 시가로 간주해서 양도세를 계산해요!
쉽게 말하면?
“너 실제로 8억 받았지만, 시가가 11억이면
11억 받은 걸로 세금 내!”
| 항목 | 증여세 | 양도세 |
|---|---|---|
| 기준 | 시가의 30% 또는 3억 | 시가의 5% 또는 3억 |
| 계산 방식 | 싸게 판 금액 – 기준금액 → 과세가액 | 양도가액을 시가로 간주 |
| 특수관계인 거래일 때 적용 | O | O |
💡 팁 하나!
시가가 10억 초과면 → 3억 싸게 팔면, 증여세 없음
시가가 10억 미만이면 → 시가의 30% 이상 싸게 팔면, 증여세 없음
저가양도해도 세금 거의 안 나와요!
예를 들어볼게요
예시 1: 아버지가 아들에게 저가양도
시가: 12억
취득가액: 4억
보증금: 8억
아들 자금: 1억
▶ 총 필요 자금 = 12억 – 8억 = 4억
▶ 실제 가진 자금은 1억뿐이니,
3억 저가양도해서 9억에 거래
그럼 어떻게 될까요?
💡 팁: 국세청에서 소명 요청 오면?
당당하게 소명하면 끝!
더 싸게 샀어도 증여세만 조금 내면 OK
예시 2: 아버지가 아들과 며느리에게 각각 저가양도
시가: 20억
취득가액: 9억
보증금: 10억
아들과 며느리 자금: 각 2억 (총 4억)
▶ 각자에게 7억에 저가양도
(시가 10억 – 3억 할인)
결과는?
이런 경우, 반드시 세무사와 상담하세요!
싸게 팔았다고 무조건 증여세가 나오는 건 아닙니다!
저가양수도는 기준만 정확히 이해하면,
증여세도 피하고, 양도세도 줄이고,
자녀에게 자산 이전까지 가능한 멋진 전략이에요!
✔️ 시가 기준 체크
✔️ 10억 초과 여부 확인
✔️ 보증금·실자금·명의까지 꼼꼼히 점검
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E.o.D
안녕하세요. 이지훈 세무사입니다.지난 3월 내내 법인세 신고기간으로 눈코 뜰 새 업싱 바쁜 시간을 보냈습니다. 4월은…
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